2020年，青岛真是开年格外不利。先是GDP复核被砍掉(diao)1000多亿，2018年的GDP被无锡、长沙、宁波连续超过，和郑州无限靠拢(long)，“北方第三城”头衔即(ji)将不保，接着最近又有一个图，2019年主要城市人口增量(liang)，刷爆了青岛人(ren)的朋友圈。
从图上看，青岛2019年的人口(kou)增量只有10.5万人，只有杭州(zhou)、郑州的1/5，深圳、广州(zhou)的1/4，宁波的1/3，佛山、成都、长沙的(de)1/2.5，重庆、西安、厦门的1/2……
站在其它兄弟城市角度，青岛相比(bi)山东省外其它强二线、新一线(xian)城市，对外来人口的吸引力差得简(jian)直不是一个档次。如果说济南吸(xi)引不到人口是因为糟糕(gao)的环境和交通还有情可原的话，号(hao)称山明水秀、冬暖夏(xia)凉，宜居城市的青岛，对外来人(ren)口的吸引力差成这样，就(jiu)非常值得人们深思了。
问题出在哪里，很多人在寻找症结(jie)都说了一句话：青岛“房价高、工(gong)资低，生活不易”。这句话这简直是很(hen)多青漂的共识了。
然而真的是如此吗？从大数据来看，答案似(si)乎是否定的。
参考智联招(zhao)聘网站的数据来看，2019年第四(si)季度，杭州和青岛的平均(jun)工资分别是9978元/月和7853元/月。
但是杭州和青岛的(de)房价是多少呢？参考(kao)安居客数据，2019年底，杭(hang)州的平均房价是27002元/平方米(mi)， 而青岛的房价是16340元/平方米。
算了一下，杭州和青(qing)岛的房价收入比分别是(shi)2.71月/平方米和2.08月/平方米。
很明显，杭州是一个比青岛更加“房价高、收入低、生活(huo)不易”的城市。
那为什么杭州(zhou)却能吸引那么多人(ren)才呢？
虽然感(gan)受不能替代大数据，但是人民感(gan)受和大数据相悖，一定有问题。问题出在哪里呢？我们细细分析。
之前(qian)在看大数据，放眼全国兄弟(di)城市，我们青岛的楼市到底有多特(te)殊 一文中，风水师提到一个观点(dian)，青岛楼市的特殊之处(chu)，在于各区的差价(jia)太大，主城区太贵，近郊新兴板块价(jia)格太低，不成比例。
事实上，一看(kan)各区房价数据，青岛(dao)“房价高、收入低，生活不易”的论调(diao)，立刻就无处遁形。问题(ti)出在青岛市南、崂山、市北三区的房价，相比兄(xiong)弟城市，那是一(yi)个异乎寻常的高。
文章列举了跟青岛和GDP/房价(jia)与青岛相仿的几个城市(shi)，如武汉、郑州(zhou)、西安、无锡、长(chang)沙、宁波、济南(nan)……一长串城市捋下来(lai)，会发现，以各城的工(gong)资收入水平，在这(zhe)些城市里，买房最难的四个区分别是(shi)：青岛崂山区、青岛市南区、宁波鄞州(zhou)区、青岛市北区。
四个最难买房的(de)区里青岛占了仨，传统青岛市(shi)内四区除了李沧，其它三个区买房难度(du)基本上秒杀了各位兄弟城市……
市南、崂山(shan)卖成天价还好解释，青岛是国内为(wei)数不多的市中心即(ji)滨海的大城市，坐拥阳光沙(sha)滩海景，其它绝大部(bu)分城市无可复制，全国土豪(hao)都有来青岛购买一套(tao)海景度假豪宅的欲望——所以青岛(dao)市南、崂山形成了一个房价动辄七(qi)八万、十余万的沿海一(yi)线豪宅区，买房难度高，无可厚非(fei)，毕竟每个城市都有豪(hao)宅区，刚需不碰就是了(le)——但是市北、浮(fu)山后、新都心、中韩这些地方，这种(zhong)本该属于刚需、中产的位置，它的房价就说不(bu)过去了：
没有阳光沙滩海景，没(mei)有地标建筑、旅游景点，公园绿地，建筑无非是钢筋(jin)森林，高容积率高层(ceng)、超高层，房价却动(dong)辄三四万元，又是什(shi)么鬼？
站在一个老青岛的角度，市南、浮山前、石老人卖10万，那么(me)市北、浮山后、中韩这些地方卖个(ge)三四万似乎无可厚非，但是，站在(zai)一个想进入青岛打拼(pin)的外地刚需的角度，浮山后(hou)这种地方卖3万的话——请给他(ta)们一个选择青岛，不选择郑州、武汉(han)、西安、济南、无锡、宁波、长沙的理由(you)先——这几个城市除了宁波鄞(yin)州最中心的区域以(yi)外，其它城市哪怕是最(zui)最繁华的地段，房价也要比浮山后来(lai)得便宜。
当然，谁都知道，浮山后根本不是青岛的市中心。
那么结论很简单，但凡热爱(ai)青岛，想来青岛生活打拼的人们(men)，看到浮山后4万多(duo)的青岛印象山、远洋风景，甚至到(dao)了长沙路的保利大国璟都(dou)卖出了近3万的价格，他(ta)们的表情一定是：
说到这里(li)，站在青岛本地(di)土著的角度，我知道很多人(ren)一定会举出浮山后的青岛第二实验中学(xue)说明，学区有多么多么重(zhong)要，花多少钱为了孩子上学我都愿意(yi)——但是，在一个想进入(ru)青岛打拼的外地人眼里，隔壁(bi)济南山东大学附属中(zhong)学、山师二附中、甸柳一中这些升学(xue)率足够秒杀浮山后二实验的学校，学区房依然只有两万来块钱……
所以，市北、新都心(xin)、浮山后、中韩这些本该是刚(gang)需落脚的地方却被搞出了违背初心的(de)高房价，让整个青岛在吸引(yin)人才方面变得毫无吸引力，这话(hua)不是危言耸听。
青岛一年增(zeng)长了10.5万人，另有一说11.5万人，那么落实到各区，数据是(shi)这样的：
很明显从图上(shang)能看出来，青岛人口流入不(bu)足，罪魁祸首就是市北区。这(zhe)个本该刚需密集、人口(kou)主要涌入担当的大区(qu)，实际上一年人口增量只有1万人。
这1万人的增量可能还只是个噱头，很多人只不过是为了孩子上学临时落(luo)户而已，落实到像(xiang)卓越蔚蓝青岛这样的“四方人社(she)区”，还有像海信凤(feng)凰金岸、西海景苑、富源(yuan)公馆这样的身份证370202、370203打头的业主占一半的现(xian)实，我们可以得出结论：
青岛市南、市北这些地方，人口实际上已经在流出。
有心人可以通(tong)过西海岸一些公(gong)用事业单位、小区物业登(deng)记，判断一下人口来源比例，事实上西(xi)海岸人口和购房主力，绝不是很(hen)多人想象中的东北人(ren)为主，而是一些传统市南、市北的居民(min)在高房价下“用(yong)脚投票”，大胆拥抱(bao)“双击老铁666区”。
下(xia)图15个业主里(li)，5个人的身份证是370202打头，两个370206打头，即来(lai)自青岛传统市区的人口，占该小区1/2-1/3，这在西海岸，实际上是常态。
为什么会(hui)出现这种情况，实际(ji)上100，会算账的人，大(da)家都能明白是怎么(me)一回事。
西海岸的例子(zi)不太明显，假设我在五四(si)广场附近上班，有两个选(xuan)择，房价3.05万的浮山后，或者(zhe)房价1.45万(wan)的红岛。
很明(ming)显，房子单价差(cha)距1.6万，意味着150平米(mi)房子的差距，是240万元，如果贷(dai)款的话，20年期(qi)的月供差距差不多(duo)每月1.8万元。
很明(ming)显青岛地铁4号线、8号线(xian)都通车以后，两边的通勤时间成本差距(ju)在半小时以内。
尽管(guan)浮山后的学区有明(ming)显优势，但是选择红岛，我拿出剩下的(de)钱的2/3投资教育(yu)——砸160万现金，或者每月(yue)付出1.2万投资教育连(lian)续20年——还剩(sheng)下80万可以买辆豪车，再给家人买(mai)全套医疗保险……哪种选择会更好(hao)？
答案很明显是选择(ze)红岛。
虽然教(jiao)育医疗很重要，但总不能因为二实(shi)验或者com齐鲁医院吹浮山后一(yi)辈子吧？
更何况(kuang)，看中教育、医疗的，都是刚需人士，最多是中产。真正(zheng)的富人、贵族选(xuan)房的时候，绝不会(hui)把学校、医疗放在(zai)如此靠前的位置而丝毫不考虑(lu)公园绿地、地标建筑、会所场馆(guan)、都市商圈的价值(zhi)意义。住宅密度、容积率可(ke)能是他们最主要的考(kao)虑因素。秒杀
SO，浮山后、新都心、中(zhong)韩这些地方，不具备任何“富人区”的(de)要素，却卖出了比很多同级别(bie)兄弟城市富人区(qu)还贵的价格，很明显，这些地方都是(shi)在炒作或者是暴发户在购买，陷入本(ben)地人自嗨，越嗨越少的循环。真正有(you)心进入青岛的外(wai)地人，只可能考虑(lu)价格相对合理的西海岸、城阳落子(zi)，却天天被嘲笑“红(hong)岛黄岛不是青岛”、“市南市北(bei)高人一等”……
这种情况下，青岛招不来人才(cai)，丝毫不奇怪。
这也就是风(feng)水师成天念叨的“灵山卫(wei)5年超过浮山后、10-15年追平(ping)麦岛，若是做不到，整个青岛未来(lai)都的玩儿完”的内(nei)涵所在了。
只不过，超(chao)过浮山后，未必是灵山卫涨上去，待地(di)铁线路纷纷通车，西(xi)海岸、城阳的天量库(ku)存影响传统青岛(dao)老城的时候，浮山后的房价会(hui)不会少数青岛本地人自己(ji)玩脱了，价格腰斩，也是很有可能的(de)。
