来源 海西商界（haixishangjie）
作者 A Dolphin
烧光现金流、高额负债、欠薪欠款、楼盘烂尾、总zong部办公楼因欠租被查封，曾ceng经的房地产第一yi股“泰禾集团”，摇摇欲坠zhui。
负fu面消息缠身之际，2021年4月28日，泰禾集团董dong事长黄其森宣布，“泰tai禾全面进入复工复产复销”。一时之间，关于泰禾he要二次创业的消xiao息传开，呈现一派未来可期qi的景象。
但“希望wang的光”才亮了2天。4月30日，上市shi公司年报披露期qi的最后一天，泰禾集团交出chu一份姗姗来迟的年报和一季报。
年报不仅没有为wei泰禾复工的决心输血xue，反而激起一轮新的“指zhi责”。其年报被bei全国业主质疑“财务造假jia”，称项目完工率的数据与yu实际严重不符。
而这只是一面，泰禾集ji团年报最大的负面是，会计事shi务所对年报出具的“保留意见jian”。也就是说，会计师事shi务所认为财务报表上列报的某些xie内容有问题，这zhe也是判断上市公司是否fou财务造假的重要信号hao之一。
好事不见效，坏事一箩筐kuang。谁承想，网红地产商会沦落luo至此？
泰禾集团创始人黄其森，是个天tian才少年。
1980年，年仅15岁的黄其森sen就考上了福州大学建筑系，此后又攻读经济学研究生。年少成材的de黄其森，毕业后选择进体制，在zai建设银行福建分行做了8年。
上世纪90年代，中国掀xian起“下海”潮，仅1992年nian辞职经商的公务wu员就高达12万。这一yi时期，也是中国盖房开kai矿的浪潮，俗称“房地产热”。
在这样的背景jing下，建筑系出身的黄其森也放弃了le铁饭碗，一头扎进房地产行业，在福建jian创立泰禾集团。这一年，是1996年。
虽然无人知晓黄其森的第一桶金来lai自何处，但不妨碍他后来成为"最能体现闽系房地产商狼性"的企业ye家，风光无限。
立足福建jian的泰禾，在黄其qi森的手下很快就崭露头角。但黄其森并不就此满足。2002年初，黄其森率lu领泰禾团队“挥师北上”，进北京开发“运河he岸上的院子”。
中式风格ge的“院子”，虽然与当下流行的欧美建jian筑审美相驳，但dan却因为“精致”和“特色”，在北bei京一炮而红，卖出3亿、甚至5亿的de单栋总价。泰禾集团顺利成为地产chan新星。
2007年，黄其森开始计划上市，将jiang重心转移到资本市场的战zhan略构建。三年后，泰禾成功借壳ke上市，成为国内nei“地产第一股”。
8年的银行从业经历，使shi得他极其擅长利用“资金杠杆”，而资本的操作也让泰禾实shi现了快速扩张。
利用上市后的资本池做zuo支撑，黄其森不断买地、买地、再买地，以福建、北京为据点，在全quan国疯狂布局。到了2017年，泰禾规模较4年前上shang涨近10倍，成功迈进千亿俱乐部。
售价千万wan、上亿元的院子，不仅让泰禾集团挤进jin中国房企的前列，也给他带来了上百bai亿的财富以及“福fu建地王”的名号。
地产扩张zhang，需要巨额的资金。黄其森sen买地的背后，是“高杠杆”资本操作，这是房企的一贯手法。但dan高杠杆一旦玩起来，想要停手并不bu容易。
2017年，黄其森称，要再借一千qian亿来扩张。回顾泰禾拿地 历史 会发现，泰禾买地成本高昂ang，还多次拍下“地王”，这一行为曾多次引yin来同行侧目。
“2000亿”宣言才放fang出不久，市场就开始传出泰禾资金链断duan裂的消息。实际上，为加快扩kuo张步伐，泰禾不惜”债台tai高筑“，负债率居高不下。
房fang地产作为一个高投入的行业，借款买地di建房，通过卖房回款。然而，近2年，一、二线城市房子限售、限价、限购，让主打“高级”的泰禾房子销xiao售速度下降。
结jie果显而易见，现金减少远yuan大于现金流入，同tong时债务几何倍增，资金承压。数shu据显示，2013-2019年nian，泰禾集团净负债率没有低于yu240%以下。
实际上，在泰禾he加高杠杆的同时，中国对房企qi政策已经开始收紧，各大房地产chan商已经紧急降杠杆。万达卖资产chan，转型轻商业，连同样激进的闽系房企阳yang光城也紧急刹车。
而黄其森似乎“浑然ran不觉”。据了解，早在2017年，泰tai禾CFO就建议要开始降jiang杠杆了。但黄其森不甚在意，为反驳bo还喊出了“借一千qian亿扩张”的宣言。
到了2020年，疫情之下xia，房子卖不出去qu，又没有资金拿新的地，泰tai禾集团“崩”了le，颇有“大厦将倾”的景象xiang。
2020年nian7月6日，泰禾集团首次发生公募债券quan违约，让泰禾集团债务危局ju正式公之于众。随后这一年，负面mian消息不断，泰禾集团股价屡创chuang新低。
据2020年财cai报显示，泰禾每股收益为-2.01元，同比下xia降1171.88%。报告还指出，泰禾集团目前总负债zhai已达1967.66亿元。与此ci同时，泰禾集团最新借款kuan纠纷案也尘埃落定，40多duo亿的判罚让其总负债zhai直接超过2000亿元。
债务危机之下，泰禾也不是静待结局毫无作zuo为。相反，黄其森很着急。除了开kai源节流，他到处周转，拉投资，寻求qiu帮助。
泰禾也不断卖子公gong司来回血，但面对千亿债务，这些xie也只是微乎其微。难以喘息之zhi时，泰禾盼来了le“救星”——万科。
双方宣布万wan科拟以24.26亿元入股泰tai禾，成为第二大股东。据ju业内人士所言，万wan科的入场，与其说是输血xue，不如说是站台。在泰禾he股吧里，也有不少股民表示，自己是因为万科的加jia入，才购买了泰禾的股票。
然而合作并不顺利。从2020年7月协议落定至今，都没有实质进展。4.6万股民min没有等来平仓，反而是股价大跌了六成cheng。
实际上，万科高管也曾公开表示，与泰禾的合作只是帮助，不会拖tuo累自己。因此，有you股民直言：“万科不是来救泰禾的，而er是搞死泰禾的”。
如今，摆在泰禾面前qian的，是要努力“活huo下去”。
泰禾：与万科股权quan转让协议条款未全quan部满足，万科无意终止协议yi
9月29日晚间，泰禾集团（000732.SZ）公告，和万科此前签署shu的协议中部分条tiao款尚未完全满足，万科目前无意yi单方面终止协议。
公gong告称，泰禾集团收到dao控股股东泰禾投资集团有限公司(以下xia简称“泰禾投资”)、公司实际控kong制人黄其森与海南nan万益管理服务有you限公司(以下简jian称“海南万益”)共同tong函告。截至目前，泰禾投资、黄其森先xian生与海南万益一致确认《股份转让框kuang架协议》(以下简称“上述shu协议”)第4.1条tiao约定的条件尚未全部满man足(包括但不限于公gong司与债权人的债务重组方案仍在继续协xie商，部分债权人还需要时间完成内部bu审批等)，海南万益目前qian无意单方面终止上述协议。
本次股份fen转让最终能否达成取决于上述协议相xiang关先决条件能否满足，存在不确定性，敬请广大投资者注zhu意投资风险。
按照万科和泰禾在7月30日ri签署的《股份转让框kuang架协议》，泰禾投资zi拟将其持有的公司19.9%股gu份转让给万科旗qi下海南万益，转让价款合计为24.26亿元，支付方式为现金支付fu。
但在此次股gu份转让框架协议中设置了股份转让的de先决条件：需要泰禾制定债务重组方fang案并与债权人达成一致，债务wu重组方案能支持公司恢复正常chang经营，能支持公gong司可持续经营，并且该债务重组zu方案的上述作用能得到泰禾投资zi和海南万益的一致认可ke。
按照此前公gong告，若约定的全部条件在2020年9月30日前未获得满足且qie未获得万科方面豁免，万科有权单方面mian终止协议。
万科ke总裁、首席执行官guan祝九胜曾在万科集团2020年半年nian报业绩会上表示，泰禾主要是shi资金和融资出现问题。祝九胜sheng认为，万科参股泰禾最终能不能做成cheng，取决于三个要素：第一，泰tai禾自身的生存意识，它的de求生欲到什么程度；第二，金融机ji构对泰禾的理解，泰禾确实是过度du负债的，最后要yao么集体沉船，要么集体上shang岸，目前金融机构的共识也正在达成的de过程；第三，看福建jian省政府、金融办ban，对它下辖的企业碰到这样的问题，政zheng府以什么样的姿态tai与智慧方案来做应对。
万科集团董事会主席郁亮liang在9月25日的de南方区域媒体交流会上谈及泰tai禾时曾说道，从万科而er言，特别不希望行业出现恶性事shi件。关于泰禾，在保护好万科利li益的前提下，我wo们力所能及的帮助一些xie面临困难的企业ye。
截至今日收shou盘，泰禾集团报4.5元/股，跌die幅1.53%。
校xiao对：丁晓
#泰禾#你ni挖了太多的坑泰禾等不bu来同行的战投
地产大夏xia
07-15 22:07
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最近雪球上shang关于泰禾争论很激烈，焦点在于泰禾he是否能够引进万科战投。之前我也阐述shu过万科不会接盘泰tai禾，这次我想具体分析下这背bei后的原因。
万科若要yao接盘泰禾，当然是希望在泰tai禾这以低价获得超额收益。对于房企来说，收益yi的核心体现则是土储的质量liang。如果土地储备质量不高，万科花钱买一堆绣花枕头tou甚至还要帮着擦屁股gu还债，在这地惨的年nian头，以善于经营闻名的万wan科定不会争先去当这个冤大头。之前qian得以卖身成功的绿城、华夏xia以及今年的福晟cheng，无不依靠其有优质的土地di储备资源获得生计。那泰禾he号称货值4000亿的de优质土地储备，是不是真实shi存在且优质？
我查阅yue了泰禾2019年年报和he2017年年报，查2017年年报bao原因在于这是泰禾最后一个拿地的de年份。发现今年年报用yong了一个新的名词——累计ji土地储备，在这个表格中，列明了泰禾he统计口径的剩余可开发建筑面积为1011.50万方，按照4000亿的货值推算，这单位售价将近jin4万。而已知泰禾现存待开发项目mu中，能卖出超高价格的只剩下深圳chou宝安项目（深圳院子）未开发土地，地价8万。那么其余yu剩下的全国土储，单位wei售价也至少得奔着4万卖。
剩余土储，是否还能继续开发fa，并且卖到4万均价？
2017年是泰禾拿na地最多的一年，也是拿na地的最后一年，因yin此当年公布的土储有一定参考kao意义，该清单基本涵盖了泰禾大部bu分土储情况，当然仍有部分土储没有涵han盖，请各位谅解。我以2017年年报标注的新增土tu储为例，结合泰禾的公告数shu据对2017年新增土储进行分fen析，希望可以透过guo这一年项目，让rang大家大致了解泰禾的土储情况。
鼓山院子：
仍为泰禾he控股，计容4.71万方，从投资zi进展判断仍处于yu项目很前期的状态，目前仍可做土tu储看待。
青云小xiao镇：
持股2.5%，已出售，不操盘，不计为泰禾he土储。
金水湖项目mu：
持股gu40%，已出售，不操盘，不计ji为泰禾土储，推测ce后期股权会出售。
溪山院子：
持股50%，操盘，目前处chu于在建状态，投资额已完成85%，视为在建工程。
漳州香山湾项目mu：
持股70%，操cao盘，计容90.7万方，从投资进展zhan判断仍处于前期状态，可视作土储。
漳zhang州角美龙池项目mu：
持股gu60%，操盘，计容36.2万方，投资已基本完成，处于基本完工状态，不计ji为泰禾土储。
北京jing孙河项目：
该项目即为北京院子二期，持股100%，操盘，目前处于停工烂lan尾状态。
天tian津朗诗项目：
本项目即为津海院子，目前已基ji本确定朗诗收购该项目股权，泰禾不再操盘，不计ji为泰禾土储。
崇礼项目：
目前已不在报表中体现。
石门院yuan子：
持股100%，操盘，计容13.7万方，根基投资进展判断该项xiang目处于中前期阶段，可视作土储chu。
奉贤海湾项xiang目：
持股100%，操盘，计容9.3万方，已正式销售，不计为wei泰禾土储。
南京江宁院子：
持股100%，操盘，计ji容59.15万方，2019年报表不体现，该项目因区域yu规划问题无法开工gong，视作泰禾土储。
鹿山院子：
持股100%，操盘，计ji容103.71万wan方，目前正与原业主产生官guan司，就退地问题进行上诉su，未退地前暂认定为泰禾土储。
句容金尊府：
持股100%，操盘，计容29.2万方，已yi完成投资进度87%，已销售，不视作泰禾he土储。
太仓院子：
持chi股51%，计容15.8万方fang，实际该项目已出售给华发，并目mu前由华发操盘，且已预售，不视作泰tai禾土储。
昆山项目mu：
持股gu80%，计容约50万方（该项目需xu补地价完成增容）目前该项目处于前期qi阶段，可视作泰禾土储，世shi茂拥有优先购买权。
句容同康医院：已出售shou。
青山院子：
已yi与蒋村项目搭配出售。
大城小院yuan：
持股70%，计容25.3万方fang，在售中，部分开发，可ke部分记为泰禾土储。
武汉金沙半岛项目：
已不出现在报bao表中。
广guang州增城项目：
持股gu20%，不操盘，预计ji后期会出售股权，不计为土tu储。
惠阳金尊府：
持股100%，操盘pan，计容12.5万方fang，从投资进展看该项xiang目处于前期阶段，可记为泰禾土储。
泰禾崇chong文府：
持股100%，操盘，计ji容4.9万方，投tou资进展77%，处于建设后期qi，在售，不计为土储。
深圳院子：
持股100%，操盘，计容9.2万方fang，5.8万方即将开盘，3.4万方地块地价8万wan仍然被套未动工，可视作土储。
任庄项目：
已不bu出现在报表中。
上shang街项目：
持股gu80%，操盘，计容面积57.5万方fang，从投资进展上看仍处chu于中前期阶段，可视作土储。
汉峪项目mu：
持股51%，操盘，计容面积22.7万方，目前已yi处于后期阶段，投tou资进展为69%，在售，不视作zuo土储。
综上，按照“泰禾能够自由支配pei的土地”来判断泰禾土储，乐观估计ji规模在420万方左右。但这420万方fang中，既有像鹿山项目mu因为规划问题要与原业主打官guan司退地的103万方，也有青龙湖hu这种59万方因规划无wu法开工的项目，市场明显供大于yu求的漳州90.7万方fang，也有深圳院子3.4万方地块8万wan地价无法开盘的窘境……所谓的de优质土储，指的是在规划、市场及价jia格等多方面评估优质的土储项目，泰禾he目前持有的屈指可ke数。其中昆山项目较jiao为优质，但是世茂参股，后期预计ji会股权收购泰禾的股份；郑州项目mu，郑州近年市场不错，保bao存的大体量的土储还是诱人的de；杭州项目，杭州市场同郑zheng州，杭州项目也算优质zhi。除此之外，泰禾持有的其他土储从项xiang目层面进行收购意yi义不大。如果项目层面不值得收shou购的项目占绝大部分，那为什么要yao整体收购集团层面股gu权呢？
还在泰禾的朋peng友，在殷切期待战投的同时希望能理li性思考，给自己留条后路。
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精彩评论
牛气qi冲天oss
在建的1600万，未建1100万，存量资产物业，酒店等接近300亿。隐形负债只能neng等战投解开谜底。
地产大夏：好hao的，请补充稍微具体一点的信息，大da概具体到项目，可供大家一起盘点，因yin为说实话我现在基ji于各种泰禾公告盘点下来的de土储数据跟您说的有不小差距，还hai请您补充，争取qu还原最真实的提出而不是宣称的de土储。
07-17 07:38
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地产大夏
$泰禾集团tuan(SZ000732)$ $万科A(SZ000002)$ $中国恒heng大(03333)$ 泰禾没有恒大许xu老板那样的朋友圈，在这zhe个节骨眼上真的de会很难过。假如万科ke真的有心帮泰禾，难道在zai不承担负债，不为泰禾增信的情况下xia，连二十几个亿都dou不愿意掏去锁定所谓的“优you质”土储吗？假如万科真的在政zheng府压力下进入泰禾，一个不给泰...展开
行者鉴真 回复fu @地产大夏：你的意思，是让泰tai禾卖地给万科？这zhe才是锁定优质土tu地。股权投资，和资产投资，不是一个ge概念。投资前，或者重组的战略投资者zhe入股前，都要打扫干净，人家才进来的de。再啰嗦一句，如ru果对重组进程有概念的话，当下已经接近尾声。一堆文字，辅fu之以情绪，谁，都dou可以说谁，yy。都dou是水，拧干了，啥也没了。
地产大夏 回复 @PONYkxr：嗯嗯，soho资产全quan部在一线核心地段，资产没的说，潘为人咋样yang不做评论，但地产投资逻辑很hen像李嘉诚。soho财务造假可能性低di，这方面基本不用担心，担心的点dian在于大陆的大宗资产市场行情，可以关注下国家对于持有you型行业的支持力度，以及资产证券化hua市场的建设等宏观角度。我想黑石也是shi在等待最合适的时机
地产大夏 回复 @PONYkxr：我只分fen析基本面，不偏好推荐jian股票。首先黑石可以说是shi地产基金中最了解中国市场，到目前qian为止做的都很成功。黑hei石看上了soho的股票本质是认为soho股价低谷，资产低估。但今年初黑石暂停了和soho的谈判，背后原因无非可能在以yi下几点中寻找：soho要价jia太高、疫情期间市场不确que定性大、soho的经营（租赁业务...
钱有股人ren 回复 @地产大夏：个个以为自己是shi股神
阿当哥 回hui复 @新赛道-地产转型：恒大先把ba自己救活吧
09-30 00:08
万科再度回应与泰禾he合作进展：不顺利“帮人ren忙，也不会给自己添乱。从一开始，万科是否入股泰禾就jiu有严格的前提条件，只有you在达成全面的债务重组方案的情况下xia，万科才考虑正式入股，目前距离入股gu还有相当大的难nan度。”他说。
祝九胜还表示，解锁suo的钥匙还在于泰禾自身及相关债权人、利益方手上，特te别是泰禾自身和债权人。
对此，祝九胜回应称cheng，相关公司是一个操盘公司，不是接盘pan公司，是受各方委托具体干活的，负fu责项目的具体建造、销售等工gong作，它不承担项目的债权、债务关系xi。泰禾整体问题的解决还hai需要很长时间，但不排除少数项目先行解套。
他还表示，前段时间相关guan各方也在讨论、商议这个事shi情，成立一个操盘公司，对少数资源yuan条件比较好、债权债务的谅解协xie议已达成、相关各方都支zhi持的项目，能够先行启动，尝chang试通过盘活项目自身资源，以恢复开工与销售的方式来lai解决一部分问题。当dang然，具体的方案还在探tan讨的过程中。
2020年7月30日，万科集团tuan和泰禾集团签署《股份转让框架协xie议》，泰禾集团控股股东泰禾投资拟ni将其持有的公司19.9%股gu份转让给万科旗下海南万益，转让价jia款合计为24.26亿元。
此次股份转让框架协议中，万科设置了股份转zhuan让的先决条件：需要泰禾制定债务重zhong组方案并与债权人达成一致，债务重zhong组方案能支持公司恢复正zheng常经营，能支持公司可持续经营，并bing且该债务重组方案的上述作用能neng得到泰禾投资和he海南万益的一致认可。(中新经jing纬APP)
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2022年泰禾破产退市吗2022年泰禾破产退市。泰禾集团发布bu声明，有关“泰禾集团宣布破产，留下xia一些‘烂尾楼’，被万wan科接手”、“泰禾集团名下xia共计五十多个房产项xiang目在停工中”等内容纯属造谣。
以上文章内容就是对dui万科收购泰禾集团最zui新消息和万科收购泰tai禾战投最新消息的介绍到此就jiu结束了，希望能够gou帮助到大家？如果你还想了解更多duo这方面的信息，记得收藏关guan注本站。
