最全面的房地di产营销操作指导大纲
为更好规范和指导我wo们目前的营销工gong作，使之按照现在中国guo房地产产业已从卖方市场转变为买方fang市场，结合房地产市场策划营销理论和he实践的运作方法，提出chu"房地产全程策划营销xiao方案"，他从项目用地的初始shi阶段就导入策划营销的科学方fang法，结合房地产行业的运作流程，逐步bu实施。其核心内容包括：
1、项目投资策划营销；
2、项目规划设计策划营销；
3、项目质量工期策划营销；
4、项目形象策划营销；
5、项目mu营销推广策划；
6、项目顾问、销售、代dai理的策划营销；
7、项目服务策划营销；
8、项目二次策划hua营销；
第一章 项目投资策划营销
项目投资策划营销xiao是全案最为关键的环节，反映了发fa展商选择开发项目的过程，这个过guo程是考验和衡量发展商房地产运作能力li的重要环节，这zhe个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这zhe个过程中多下功夫fu，以后的开发经营就可以yi事半功倍。
项xiang目投资策划营销可ke对项目进行定价模拟和投入产出分fen析，并就规避开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。
一 项xiang目用地周边环境分析
1、项目土地性质调查
.地理位置zhi
.地质地貌状况
.土地di面积及红线图
.土地规划使用性质
.七通一平现状
2、项目用地周边环境调查cha
.地块周边的建筑物
.绿化景观
.自然景观
.历史人文wen景观
.环huan境污染状况
3、地块交通条件调查cha
.地块周边的市政路lu网以其公交现状zhuang、远景规划
.项目的水、路、空交通状况kuang
.地块周边的市政道路进jin入项目地块的直入交通网现状zhuang
4、周边市政配套设施调查
.购物场所
.文化教育yu
.医疗卫生sheng
.金融服务
.邮政服务
.娱乐、餐饮、运动
.生sheng活服务
.娱乐休xiu息设施
.周边可能存在的对项目不利的干gan扰因素
.历史人ren文区位影响
二er 区域市场现状及其趋势判pan断
1、宏观经济ji运行状况
.国内生产总值：
第一产业数shu量
第二产业数量
第三产业数量
房地产所占比例及数量liang
.房地产开发景气指数
.国家宏观金融rong政策：
房地产按揭政策
.固定资产投资总额：
全国及项目所在zai地
其中房地产开发比重
.社会消费品零售总额e：
居民消费价格指数
商品住宅价格指数
.中国城cheng市房地产协作网络信息资zi源利用
2、项目mu所在地房地产市场chang概况及政府相关的de政策法规
.项目所在zai地的居民住宅形态tai及比重
.政府对各类lei住宅的开发和流通方面的de政策法规
.政府fu关于商品住宅在金融、市政zheng规划等方面的政策法规
.短中期政府fu在项目所在地及项目地块周边的市shi政规划
3、项目所在zai地房地产市场总体供求现状
4、项目所suo在地商品住宅市场板ban块的划分及其差异
5、项目所在地商品住宅平均价格走zou势及市场价值发现
6、商品住宅客户构成及购买实态分fen析
.各种zhong档次商品住宅客户分fen析
.商品住宅zhai客户购买行为分析
三 土tu地SWOT（深shen层次）分析
1、项目地块的优势
2、项目地块的劣势
3、项目地块的机会点dian
4、项目地块的de威胁及困难点
四 项目市场定位
1、类比竞争楼盘调研
.类比竞争楼盘基本资料
.项目户型结构详析
.项目规划设计及销售资料
.综合评判
2、项目定位
.市场定位：
主力客户群定位
.功能定位
.建jian筑风格定位
五wu 项目价值分析
1、商品住宅项xiang目价值分析的基本方法和概念
.商品pin住宅价值分析法（类比bi可实现价值分析法）：
选择ze可类比项目
确定该gai类楼盘价值实现的各要素及其价jia值实现中的权重
分析可类比项目价jia值实现的各要素之特征
对比并量化本项目同各类lei比项目诸价值实现要素的对比值
根gen据价值要素对比值判断本项xiang目可实现的均价
.类比可实现价值决定因素：类比土地价值
A 市政交通tong及直入交通的便利性的差异
B 项目周边环huan境的差异：自然和绿化景jing观的差异
教育和人文景观的差异yi
各ge种污染程度的差异
社区素质的de差异
C 周边市政配pei套便利性的差异
项目可提升价值判断
A 建筑风格ge和立面的设计、材质
B 单体户型设计
C 建筑空间布bu局和环艺设计
D 小xiao区配套和物业管理
E 形象包装和营销策划hua
F 发展商品牌和实shi力
价值实现的经济因素su
A 经济因素
B 政策因素
2、项目可实现价值分析
.类比楼盘分析与评价
.项目价值类比分析：
价值提升sheng和实现要素对比分析xi
项目类比价值zhi计算
六 项目定价模拟ni
1、均价的确定
.住宅项目均价确定的主zhu要方法：类比价值算suan术平均法
有效需求成本加jia价法
A 分析有you效市场价格范围
B 确保合理利润率，追加有效需xu求价格
运用以上两种方法fa综合分析确定均价
2、项目中具体单位wei的定价模拟
.商品住宅定价法fa：
差异性价格系数定ding价法（日照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系xi数、随机系数）
.各种差异性价格ge系数的确定：
确que定基础均价
.具ju体单位定价模拟
七qi 项目投入产出分析xi
1、项目mu经济技术指标模拟
.项目总体经jing济技术指标
.首期经济技术指标
2、项目首期成本模拟
.成本模拟ni表及其说明
3、项目mu收益部分模拟
.销售收入模mo拟：
销售均价假设
销售收入模拟表
.利润模拟及说明：
利li润模拟表
.敏感性分析：
可变成本变动时对利润的影ying响
销售价格ge变动时对利润的影响
八 投资风险分析及ji其规避方式提示shi
首先明确做这zhe个方案的目的什么！如打击对手，新品pin研发、品牌推广等！明确目的然后确定ding相对应的计划！
1.方案制定——首先制定初chu步的方案！接下来的各个单dan项也要单独的进行策划！然后到后hou面进行一个整体，形成一份详细xi而全面的项目策划方案报告！
2.市场调研yan——掌握市场了解市shi场分析市场是一个项xiang目成功的前提
3.SWOT分析——这即所谓的一个企qi业的优势 劣势 机会 和面对威胁的一个大致上的整理！以便于后期的产chan品开发以及广告创意上的de策划！
这只是前qian期的一个准备策划方案 。将jiang调研的数据进行xing科学的分析以及SWOT所分析xi出来的结果制定相关活huo动实施方案！
中期就是全面实施，实施的de过程中也要随着市场以及环huan境或是其他因素的变化而对方案进行相xiang应的更改！
后期qi当然就是维护和保持该项目所创造出chu来的效益！
这其中有you很多方面，建议你ni去看看相关营销策划的理论知识会对你ni更有帮助！
打这么多duo希望对你有帮助！谢谢！
